Stahl Immobilien: Mietwohnungen Sonder-AfA

Einige Kosten können sich Hausbesitzer wieder vom Finanzamt zurückholen.

Steuern sparen: Mit der Abschreibung sollen Investitionen in den Bau von Mietwohnungen attraktiver werden.
Die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für den Bau neuer Mietwohnungen ist zuletzt mit dem Wachstumschancengesetz noch einmal verbessert worden – mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024 wurde nun noch eine Vorschrift angepasst.

Angepasste Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen.

1. Gesetzliche Grundlage und aktuelle Änderungen

  • Rechtsrahmen: § 7b Einkommensteuergesetz (EStG)
  • Neuregelung: Durch das Jahressteuergesetz (JStG) 2024 wurde § 7a Abs. 9 EStG an den neuen § 7 Abs. 5a EStG angepasst.
  • Kernpunkt: Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums darf der Restwert degressiv mit 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG weiter abgeschrieben werden.
  • Rückwirkende Anwendung: Gilt bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2023, sofern die degressive Abschreibung vorher begonnen wurde.

2. Voraussetzungen für die Sonder-AfA (§ 7b EStG)

Zeitliche Bedingungen:

    • Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022, oder
    • nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (bisher bis 01.01.2027)

Kostenbegrenzung:

    • Herstellungs- oder Anschaffungskosten: max. 5.200 € je m² Wohnfläche (vorher 4.800 €)
    • Bemessungsgrundlage: max. 4.000 € je m² Wohnfläche (vorher 2.500 €)

Begünstigte Bauvorhaben: Nur Neubauten mit nicht privat genutzten Wohnungen; kein Vorteil bei Umbauten oder Bestandsgebäuden.

3. Umfang und Kombination der Abschreibungen

  • Sonderabschreibung: 5 % jährlich über vier Jahre.
  • Voraussetzung: Das Gebäude erreicht den Effizienzhausstandard 40 und verfügt über das QNG-Nachhaltigkeitssiegel.
  • Kombinierbarkeit: Die Sonder-AfA kann zusätzlich zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden.

4. Lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG)

  • Erhöhung des Satzes: Seit 1. Januar 2023 gilt ein AfA-Satz von 3 % statt 2 %.
  • Folge: Verkürzte Abschreibungsdauer auf rund 33 Jahre – die tatsächliche Nutzungsdauer bleibt meist über 50 Jahre.
  • Gilt für: Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden.

5. Verkürzte Nutzungsdauer

  • Die Möglichkeit zum Ansatz einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bleibt bestehen.
  • Hintergrund: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) den Nachweis hierfür erleichtert.
  • Begründung der Beibehaltung: Der Gesetzgeber wollte trotz steigender Antragzahlen den Bürokratieaufwand geringhalten.

6. Praxistipp

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) stellt auf seiner Website eine Übersicht bereit, wie Sonder-AfA und degressive AfA optimal kombiniert werden können.

Lineare AfA: Erhöhung auf 3 %.

Seit 1.1.2023 wurde die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG von 2 % auf 3 % pro Jahr angehoben. Dadurch verkürzt sich die Abschreibungsdauer auf 33 Jahre. Die tatsächliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden bleibt davon unberührt und liegt meist über 50 Jahren. Die Regelung gilt für Wohngebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden.

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